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问:我们夫妻最近有机会接手一间餐馆,我们与售主接洽愉快,很快的也给了订金,让售主有机会跟房东交涉有关出售餐馆,并把租约转租给我们。
售主表示房东同意我们接手餐馆,并把原租约转租给我们。唯一的条件是房东要售主个人保证,旧租约的履行售主需要承担,若新租客未履行旧租约时,售主须负连带责任。对于这个要求,售主开始有了顾虑。请问房东的条件是否合理?是否另有解决之道呢?
答:你们购买餐馆,并接受续租卖主原有的租约,惟房东要求卖主继续担保原有租约的履行。
1.一般购买餐馆,大部份的买卖手续,除了一些法律程序及细节外,最大的考量部分,往往是有关原租约的转手问题。毕竟,如果没有合法的租约,那么买卖餐馆就不存在。因此有关租约的转让,往往成为买卖生意成败的最主要因素。
2.在新泽西买卖餐馆,双方订立合约时,都会订有合约成交与否,取决于有关租约是否能够解决的条文。
通常的条件是:买方要求生意成交,必须是买主能够与房东达成新租约的规定。当然,若是订立新租约,房东一定需要重新审核买主的条件,如经济条件及开过餐馆的资历,以确保买主/新租客能够顺利经营并按时缴付租金。
3.你们购买餐馆时,仅转让原有的租约,并无意重新订立租约。在此情况下,房东一般并无须对你们审核有关财力及你们从事餐馆业的经历。因此,房东一般都会要求卖主继续担保,万一新买主无法履行租约时,卖主可以继续完成旧租约的义务。
4.一般在新泽西,常常会看到餐馆转让三、四次经营,同时有三、四位原有的买卖主继续担保该租约的履行。
5.普遍而言,除非你们和房东重新订立一个新租约,提供财力、经历的证明,否则若以续租原有的租约,房东基于保护自己的原则,应该会坚持卖主继续个人担保原有的租约。
惟重新订立租约,由房东来审核财力、经历,餐馆交易完成的时间,可能须延迟后推了。
(本文由林荣杰律师事务所林荣杰律师解答)
来源:世界日报
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