来函寄至：World Journal, 41 Bridge St., Building A, Metuchen, NJ 08840，或传真（732）632-9595，并请注明“法律信箱”。
问：我们夫妻最近有机会接手一间餐馆，我们与售主接洽愉快，很快的也给了订金，让售主有机会跟房东交涉有关出售餐馆，并把租约转租给我们。
售主表示房东同意我们接手餐馆，并把原租约转租给我们。唯一的条件是房东要售主个人保证，旧租约的履行售主需要承担，若新租客未履行旧租约时，售主须负连带责任。对于这个要求，售主开始有了顾虑。请问房东的条件是否合理？是否另有解决之道呢？
答：你们购买餐馆，并接受续租卖主原有的租约，惟房东要求卖主继续担保原有租约的履行。
1.一般购买餐馆，大部份的买卖手续，除了一些法律程序及细节外，最大的考量部分，往往是有关原租约的转手问题。毕竟，如果没有合法的租约，那么买卖餐馆就不存在。因此有关租约的转让，往往成为买卖生意成败的最主要因素。
2.在新泽西买卖餐馆，双方订立合约时，都会订有合约成交与否，取决于有关租约是否能够解决的条文。
通常的条件是：买方要求生意成交，必须是买主能够与房东达成新租约的规定。当然，若是订立新租约，房东一定需要重新审核买主的条件，如经济条件及开过餐馆的资历，以确保买主/新租客能够顺利经营并按时缴付租金。
3.你们购买餐馆时，仅转让原有的租约，并无意重新订立租约。在此情况下，房东一般并无须对你们审核有关财力及你们从事餐馆业的经历。因此，房东一般都会要求卖主继续担保，万一新买主无法履行租约时，卖主可以继续完成旧租约的义务。
4.一般在新泽西，常常会看到餐馆转让三、四次经营，同时有三、四位原有的买卖主继续担保该租约的履行。
5.普遍而言，除非你们和房东重新订立一个新租约，提供财力、经历的证明，否则若以续租原有的租约，房东基于保护自己的原则，应该会坚持卖主继续个人担保原有的租约。
惟重新订立租约，由房东来审核财力、经历，餐馆交易完成的时间，可能须延迟后推了。
（本文由林荣杰律师事务所林荣杰律师解答）
来源：世界日报
