大多伦多区的房屋价格近来出现了从高到低的大幅逆转,这使得加拿大最大的房地产市场陷入混乱,已有众多的买家突然失去了资金,绝望地在几个月前摆脱了看好的交易。
这次动乱并不仅仅是那些在高峰期出价,现在想要摆脱交易的人,而且还有贷款人收紧信贷和估价师降低估值。
鉴于之前的住房市场热潮持续了很长时间,现在的撤退并不是意想不到的,但房市经过近十年的招标战争和迅速交易,地产代理,律师,贷款人和抵押经纪人现在都在努力应对新的现实。
多伦多Realosophy地产经纪公司总裁约翰·帕萨斯(John Pasalis)说:“大问题在于融资。
出现这种动乱的第一个迹象,往往是当贷款人发出一个物业评估,认为该财产的价值比买方一个月或更早之前提供的成交价还要低,而较低的估值意味着贷款人可给出的贷款额较小。
Pasalis举了一个买方的例子,买方预计在该交易完成之前,希望能从银行得到100万加元(80万美元)的贷款,而最后只得到85万加元。Pasalia说:“突然间,买方必须要承担一个额外的15万。他估计现在有多达5%的交易存在风险,这是一年前闻所未闻的事情。
根据多伦多房地产委员会的数据,多伦多的房价从4月份的高点下跌了近19%,7月份的转售比去年同期下降了约40%。
两名直接知情人士表示,金融机构贷款人自三月份以来,将物业的平均估值下降了百分之十二至十五。
物业评估人士表示,虽然他们是为买家打破坏消息的,但是雇用他们的贷款人却越来越保守。
多伦多里士满山郊区的评估师和抵押经纪人丹·布鲁尔(Dan Brewer)以及加拿大评估研究所前总裁丹·布鲁尔(Dan Brewer)表示:“他们肯定收紧了标准。
例如,贷款人可以要求将用于帮助确定房屋价值的可比销售额限制在更短的期间或较小的地理区域,以确保评估能反映冷却的市场。
作为抵押贷款经纪人,他看到了更多规避风险的贷款人对市场的影响,他说接到许多来自买家的电话,由于第一次申请不获认可,他们(买家)需要做第二次抵押贷款。
“我可以说,我们的文件中有大约20%的部分,现在要求二次融资,这增量很明显,”布鲁尔说。
加拿大最大的非银行贷款机构“Home Capital Group Inc”,在四月份政府收紧规则后迅速降温,陷入流动性困扰,哄骗其他贷款人并导致抵押贷款融资回撤。
由于买家缺钱,卖家在房价下跌之前绝望交易,许多人转向律师。卖方希望通过商定的购买方式拖曳住买家,买家则寻求合同的方式,以避免损失5万至10万加元的存款。
房地产律师鲍勃·亚伦(Bob Aaron)表示,他劝买卖双方考虑诉讼,但这可能需要数年时间才能解决,法律费用为3万加元到4万加元。他正在努力与卖家协商解决,或者同意给买家更多的时间来获取资金,降低价格或提供融资。
“有些人想要离开,有些人想要一半的订金回来,有些人则毫不在乎,说“我就拖着(not closing),即使他们想起诉,罚款“,亚伦说。
房地产经纪人说最近几个月重新上市的物业激增,但不清楚有多少未来的交易会崩溃,有多少是调整了较低价格后上市。
买家争抢现金意味着抵押贷款经纪人和替代贷款人的生意活跃。
中庭抵押投资公司首席执行官罗伯特·古多尔(Robert Goodall)说:“我们最近发现的是一大堆中止的交易,我们已经卷进去了。
像中庭这样的贷款人,从富裕人们的口袋里贷款给借款人,无法获得更便宜的银行信用。
整理:CAC智库
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