“外国人”即非美国居住居民,若在美国置业,在申请房贷、买卖税金等方面,面临的额外支出是什么呢?
外国人取得房贷的要求比较高。贷款机构一般需要外国买主首付房价的50%,且贷款利率也较高,通常会在5%以上或更高。
外国人出售美国物业,若是以“个人”名义拥有的不动产,享有资本利得税的优惠,但遗产税和赠与税的免税额低;以“公司”名义持有不动产,这三种联邦税的多寡又须分不同情况来讨论。
出售持有一年以上的物业,若纳税人其他一般收入的累进税率在15%的,资本利得税率是0%;一般收入的税率在25%、28%、33%、35%者,资本利得税率为15%;一般收入税率在39.6%的,资本利得税率为20%。而出售持有一年以下物业,则视同一般收入税率处理。
而美国人在卖房的五年内,若拥有产权两年,且作为自住屋两年,那么单身业主可享有25万元增值的免税额,夫妇有50万免税额。这个增值免税额外国人不能享有。
另外,外国人出售30万以上的美国不动产,会被预扣成交价15%的税,外国人与美国人共同持有的不动产出售,预缴税率35%。每年报税时再根据具体资本利得税率计算,多退少补。预扣税的出现,是为预防外国人卖了房子不缴资本利得税。所以买家也须注意,从外国人手中购买房产,应让办理产权转让的公证公司预扣这笔税金,不然国税局可能对买家进行罚款。
就不动产而言,除非将房产留给美国公民配偶,外国人的遗产税免税额只有6万,赠与税免税额只有1.4万元。这就是为什么不少外国人选择以有限责任公司(LLC)的名义拥有不动产,因为赠与LLC的股票属于几可完全免税的“无形资产”,大可通过这种方式赠与子女不动产。另外,若投资房产用于出租,LLC持有的物业涉及法律纠纷或债务时,不会波及个人也是一个考虑。
另一种规避美国赠与税的方式是出售房产后,将款项汇出境外,再以境外资产赠与子女,不过子女需要向美国国税局进行相关申报。
也可成立不可撤销信托,其优势在于房产出售时可享受较低的长期资本利得税率,有效规避遗产和赠与税,避免繁琐的遗嘱认证程序。
对于不经常来美国的外国人,房屋的养护和管理,往往要托付中介机构,这又是一笔额外开支。
出售房产时,如何合理省税?这是很多人关心的问题。尤其新移民,辛辛苦苦积累财产,是为让下一代有更多资本在新大陆立足。
保留修缮收据 垫高卖房成本
买房要考虑地产税、物业税等,卖房牵涉的税务问题则更复杂。最好把历年来房屋整修、改建的费用收据妥善保存,在售房时作为房屋成本,这样便相应减少了出售的收益,可达到省税目的。
同类资产置换 投资助延税
在美国卖掉自住房,每人终身有25万元免税额。投资房不享有这个税惠,但投资房出售后的180天内,将房款投入购买另一套投资房,则前一套房的出售收益不用交税。这是所谓1031税法的联邦延税法规。自住房的出租部分,也适用这一延税法。
自住房出售 别错过免税
如果出售房屋在过去五年中有两年是业主自己的主要居住房,售房所得中,个人有25万元免税额,夫妻50万元免税额。如果没有住满两年就不得不卖房,假设是工作单位搬到别处,或者你换了工作—只住一年就卖房的话,以夫妻为例,50万元免税额折半,变成25万元;住一年半卖房的话,50万元免税额能享受其75%的额度,即37.5万。
资料来源: 联合日报
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