当我购买投资房前，不止一次地听到，作房东是一件多么可怕的事情。有人还列出作房东的种种坏处，如房客不付房租，损坏房屋，能够使房东破产，凌晨两点要你修理厕所，等等。这些情况肯定有。很多房东不喜欢面临管理房客的任务，特别是在低收入地区以及多单位房产时。
我认为，当房东需要学习，要把房客当作公司来经营，要教会房客如何适应你公司的商业模式。下面是管理房客的十个技巧。
一、要把你的房产当作生意。作为房东，你要用系统和有组织的态度对待租赁，就像你对待其他的生意一样。你要制定规则，房客们会知道你是否真正执行规 则，因此要把规则用文字写下来，这样你管理起来就会更容易了。你不需要解释为何某些行为不允许，你只要简单地说：抱歉，张先生，房租合约上说明，租金要在 5号以前付。我也建议房产应该要放在公司名字下面，这样比较好管理。
二、筛选好房客。房东犯下的最大错误也许就是让坏家伙住进来，这些人迟付租金，要花了大钱才能赶走。这与第一条有关，很多人没有对房客进行信用调 查。有人走进银行，没有任何收入，信用分数450分，就要求贷款，你觉得银行会贷他款吗？不。你也要一样像银行一样。因此，我建议对房客的基本要求是，月 收入是每月房租的三倍，且要稳定，没有最近被驱赶的历史，没有犯罪，以前房东提供好的推荐信。
三、好的房屋等于好的房客。一般来说，房客的质量取决于你房屋的质量。我并不是建议你提供顶级出租房，而是提供高于平均水平的房屋。作为房东，你的 产品不仅仅是房屋本身，它仅是你生意的一部分，你经营房屋的方式将影响房客怎样看待你的房屋。设施坏了要及时维修，保持较高的专业水准。
四、定办公时间。房东要确定自己的工作时间，然后告诉你的房客，你上班时间是上午10点和下午4点之间，而且周末不办公。假如他们在这个时间以外打电话，就让他们留言在你的语音信箱。他们留下音信，然后，你根据其重要性决定是否马上回答。
五、开个谷歌语音（Google voice）帐户。这个语音帐户是免费的，它将提供电话号码，这个号码可以转发在你的手机中。你把这个号码给租客，设立一个房客专用的语音帐户。所有房客有关的电话都打到这个号码，而你的电话会响铃，你可以像普通电话回答。
六、考虑外包。许多维修工作比较容易，但是也有许多自己不能做。假如你对建筑和工具非常在行，你可以自己去做这些维修。这也许是个好主意，也许不是。不要因为你会做就应该去做。你需要在节省费用和享受正常生活之间取得平衡，如考虑外包。
七、有条理。你的所有表格都要有条理的摆放在资料间里，写下所有的共同问题，如空缺和维修等，把你的维修联系方式都整齐地摆好以方便寻找。保持所有的帐目更新。许多组织工具看起来很微小，但是他们是你能够经营这个生意的关键因素之一。
八、尊重房客。你不需要特别去喜欢你的房客。但是，你必须公平地对待、尊重你的房客。不要让个人感情进入与房客的关系。假如房客被尊重，将会对你的生意有很大帮助。
九、不要太和蔼。这听起来与上一个有矛盾，其实不是。房东的工作是公平，而不是和蔼。和蔼就会给你的房客和其他人错误暗示，觉得来你这里就能占便宜。如果你的房客说，过几天要回去中国过年，能否回来才给你房租，你的回答应该是：不可以。
十、做房屋经理，而不是屋主。你要很清楚地让房客知道：你不是房东，你只是管理经理。如果房客提出一些古怪的问题，如要把两百磅的大狗带进一个小单间，你要明确地告诉他：抱歉，房东不允许带狗进来。房东是你的公司，不是你个人。
（作者为注册会计师兼理财顾问）
